易配资官网恒大经济研究院:中国房企未来生长

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来源:泽平宏观 作者:夏磊

  导读

  自98年房改开始,中国房地产行业经历了前所未有的快速发展,行业内大中小房企百舸竟流。

  经过20年高速发展,行业整合提速,行业格局正在形成,大房企拼业绩、中房企冲规模、小房企抱团取暖。

  我们以中美新港4个经济体的12家龙头房企为样本,从规模、业务结构、盈利能力、营运能力、杠杆水平、成长性、ROE7个维度,全立体解构不同经济体房企的特点,以国际化的视角解析中国房企未来发展之路。

  本文为系列报告第一篇,从业务模式、发展历程、经营特点等角度,全方面解读香港龙头房企重资产下的租售混合经营之路。

  摘要

  1、业务模式:重资产、低杠杆

  香港龙头房企收入有开发销售和物业租赁两大来源,租赁物业普遍采用重资产自持模式。

  重资产。香港四大房企总资产规模均值接近5000亿人民币,中美新港比较仅次于内地房企。房企 股票配资?讯操盘 的重资产源于对于租赁物业的自持,投资性房地产平均占总资产规模的56%。

  低杠杆。香港房企杠杆率远低于其他三个经济体。前四大房企资产负债率均值为32%,分别为中国、美国、新加坡的1/3、1/2和2/3;净负债率均值18%,分别为中国、美国、新加坡的1/5、1/12和1/3。

  2、发展历程:行业走向集中,龙头房企从开发到自持

  香港房企发展经历三个阶段。

  ①1945-1967年,大量小型房企成立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发明。

  ②1968-1984年,房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资,并购整合与大规模拿地扩大业务,实现规模三级跳。

  ③1985-1997年,市场高度集中龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业逐步淘汰,十家龙头房企占据市场70%以上份额,同时标杆房企开始拓展租赁业务,由单纯的开发销售向租售混合经营转型。

  3、经营特点:低周转、财务稳健

  开发和自持混合经营。龙头房企物业租赁收入平均占营业收入的30%,投资性房地产平均占总资产的56%。自持业务带来充沛现金流,现金及现金等价物占流动资产的30%。

  产品定位高端,开发周期长。拿地偏向城市核心+地铁沿线;逆周期拿地、顺周期开发,拿地到商户入驻可间隔5-8年。精细开发对应低周转,平均总资产周转率0.1,为美国的1/10、中国的1/3。

  财务稳健,低负债运营。平均资产负债率32%、净负债率18%、现金短债比5.4,财务稳健。

  风险提示:各经济体发展实际情况存在差异

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